פסק-דין בתיק ו"ע 1009-06

רקע ועובדות עיקריות

1. העוררת 1 (להלן: " ועד העזרה או העמותה") היא עמותה המוכרת כמוסד ציבורי לפי סעיף 46 לפקודת מס הכנסה.

2. ביום 13.8.1947 רכשה ועד העזרה את המקרקעין הידועים כחלקה 119 בגוש 30075 בירושלים, שעלים הוקם בניין שמכיל 48 דירות, שהושכרו על-ידי העמותה בדיירות מוגנת (להלן: " המקרקעין").

3. ביום 27.10.2004 מכרה ועד העזרה את המקרקעין לעוררת 2 (להלן: " ארנינג") ולרוכשת נוספת יחד עמה אינטטנסטמנט פרופרטי אסושטייד (להלן: " אינטטסטמנט").

4. העוררות הגישו שומה עצמית (נספח ג' לכתב הערר). לפי השומה העצמית ביקשה ועד העזרה פטור ממס שבח, לפי סעיף 61 (ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין, פטור ממס מכירה, לפי סעיף 72 (ה) לחוק האמור ותקנה 12 (1) לתקנות מיסוי מקרקעין (פטור ממס מכירה) - התש"ס-2000 (להלן: " תקנות הפטור").

5. המשיב לא קיבל את השומה העצמית, והוציא שומות (נספח ד' לכתב הערר). בשלב הזה סבר המשיב, כי מדובר ברכישת המקרקעין על-ידי ארנינג כרוכשת יחידה, ורק בשלב ההשגה הוחוור לו כי מדובר בשתי רוכשות.

6. העוררות השיגו על השומות (נספח ה לכתב הערר), ולבקשת המשיב נשלח אליו מידע שביקש, הוגשו השגות הן שומת מס שבח והן לעניין מס מכירה.

7. המשיב תיקן את השומות באופן חלקי.

8. בשומה העצמית דווח שווי העסקה בסכום השווה בשקלים ל- 2.4 מיליון דולר של ארה"ב (10,718,400 ש"ח), ואילו בשומה שהוציא המשיב הוא העמיד את השווי על סכום השווה בשקלים ל- 4.8 מיליון דולר (21,436,800 ש"ח). השוני שבשווי העסקה נובע מהחלופות שנקבעו בהסכם המכר, כפי שנפרט להלן.

שווי המקרקעין

9. לפי הסכם המכר הועמדה התמורה בעד המקרקעין, לרבות בניין הדירות, על סכום השווה ל- 2.4 מיליון דולר. בהסכם הותנה, כי אם פינוי הדיירים עד ליום 1.5.2009 על חשבון הרוכשות, סכום התמורה האמור לא ישתנה. אולם, אם הפינוי יהיה על חשבון ועד העזרה, תעמוד התמורה על סכום השווה ל- 4.8 מיליון דולר. אם יפונה אך חלק מן הדיירים, כי אז יחול ההסדר האמור בהתאמה (סעיפים 6.2 ו- 6.3 להסכם המכר). ההסכם אף פירט בנספח ד' להסכם את המחיר של כל דירה בבניין  אם תפוסה ואם פנויה.

10. מכאן השוני בקביעת שווי המקרקעין על-ידי המשיב. אולם, בסעיף 49 לסיכומי המשיב, טוען המשיב, כי בהחלטה בהשגה קבע המשיב, כי על העוררת - ועד העזרה, להוכיח למשיב את קיום התנאי של הדיירים, אך העוררת לא עשתה זאת, וכי רק בתצהיר מטעם העוררת הוצהר הי היא פינתה את הדיירים, ומשום כך יש להעמיד את שווי העסקה לצורך קביעת המס על סכום השווה ל- 2.4 מיליון דולר )ולא סכום השווה ל- 4.8 מיליון דולר). המשיב מצהיר כי הוא יתקן את השווי אחרי מתן פסק הדין.

11. אנו מקדימים מאוחר, וקובעים כבר כאן שיש להעמיד את שווי המקרקעין על סכום השווה בשקלים ל- 2.4 מיליון דולר, שהועמד בשומה העצמית על סך 10,718,400 ש"ח, ולא כפל הסכום האמור.

טענות ועד העזרה לעניין שומת מס-שבח

12. ועד העזרה טוענת שהיא מוסד ציבורי לפי סעיף 46 (א) לפקודת מס הכנסה, ועובדה זו אינה במחלוקת. לפיכך, כך היא טוענת, היא זכאית למצער לשיעור מס מוגבל, העומד על מחצית המס שחל אילו לא מעמדה כמוסד ציבורי, וזאת לפי סעיף 61 (ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין. נראה כי גם עובדה זו אינה במחלוקת, כפי שנפרט להלן.

13. המקרקעין נרכשו על-ידי ועד העזרה לפני שנת 1948, ולפי סעיף 48א (ד)(1) לחוק מיסוי מקרקעין, שיעור המס שחל ברגיל הוא 12%. ממילא, המס שחל על מוסד ציבורי וועד העזרה הוא כזה, עומד על 6%.

14. אולם, ועד העזרה טענה בכתב הערר, כי המקרקעין שימשו אותה כמוסד ציבורי - למטרותיה ובמישרין במשך עשרות שנים, ומשום כך היא צריכה להיות פטורה כליל ממס, לפי סעיף 61 (ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין, ואין מקום להטיל עליה חיוב של מס, אף לא בשיעור מופחת.

15. עוד טוענת ועד העזרה, כי אם לחלופין, היא חייבת לשלם מס מופחת, הרי ששיעורו צריך להיות פחות מ- 6%.

טענות ועד העזרה לעניין מס-מכירה